Abwicklung von Immobilientransaktionen

Markteinblick inkl. 30 Minuten Kaffeepause

• Gesamtüberblick über den aktuellen Stand auf dem Investmentmarkt Österreich                        
• Spezifika des Büro, Einzelhandels- und Wohninvestmentmarktes in Wien
• Investments in den Bundesländern

Referent: tDipl.-BW. (BA) Markus Mendel, MRICS, EHL Investment Consulting GmbH

Einführung: Due Diligence bei Immobilientransaktionen

• Arten von Immobilientransaktionen
• Bedeutung und Zweck einer Due Diligence Prüfung
• Organisation und Umsetzung eines Due Diligence Prozesses
• Kommunikation
• Einrichtung des Datenraums
• Nutzen von Checklisten
• Einsatz der richtigen Mitarbeiter und Berater
• Purchaser und Seller Due Diligence

• Struktur von Due Diligence Berichten

Typische Themen der Legal Due Diligence

• Liegenschaft und Grundbuch
• Mietrechte
• Öffentlich-rechtliche Bewilligungen
• Finanzierungsverträge
• Bauverträge, Projektmanagement
• Sonstige Themen (Verfahren, Grundverkehr, Umwelt etc.)

12:00 – 13:00 Uhr Mittagspause

Ablauf von Immobilientransaktionen

• Der Akquisitionsprozess im Überblick
• Strukturierung der Transaktion, zeitlicher Ablauf
• Geheimhaltungsvereinbarung (confidentiality agreement)
• Inhalte eines Letter of Intent und Memorandum of Understanding
• Projektentwicklungen
• Bauträgerverträge

Typischer Ablauf von Immobilientransaktionen

• Due Diligence aus Verkäufersicht richtig planen
• Due Diligence aus Käufersicht – Rücktritte frühzeitig erkennen
• Bewertung des Käufers, z.B. unter Bonitätsaspekten
• Konzeption eines Letter of Intent (LOI)
• Vertraulichkeitsvereinbarungen

Typische Regelungen und zentrale Aspekte der Vertragsverhandlungen

• Standardaufbau vs. individuelle Vereinbarungen
• Asset Deal vs. Share Deal
• Besonderheiten des „Forward Purchase“
• Signing und Closing; Conditions Precedent, Closing Conditions und Closing Actions
• Absicherungsmechanismen im Kaufvertrag
• Kaufpreis und Kaufpreisanpassung
• Finanzierung und Refinanzierung
• Besicherung der Finanzierung durch Hypothek, Risiko Einlagenrückgewähr
• Umgang mit technischen Mängeln

Gewährleistung und Haftung

• Rechtsfolgen der Offenlegung: Welche Unterlagen müssen offengelegt werden und welche Rechtsfolgen hat unterlassene Offenlegung
• Gewährleistungszusagen des Verkäufers – wichtige Regelungsbereiche und typische Formulierungen
• Von der Due Diligence zur Gewährleistung; Diskussion über Richtigkeit und Vollständigkeit der Dokumente
• Gestaltung der Rechtsfolgen bei Mängeln, Käufer- und Verkäuferposition

Referent: Mag. Daniel Richter, Joklik Katary Richter Rechtsanwälte

Abschließende Diskussion:
Zusammenfassung des ersten Seminartages
Gelegenheit für Ihre individuellen Fragen Feedback und Verbesserungsmöglichkeiten

Wirtschaftliche Aspekte bei Immobilientransaktionen

Ermittlung des optimalen Transaktionspreises

• Strategische Vorüberlegungen und gängige Bewertungsmodelle
• Ermittlung des Immobilienwertes
• Methodische Herangehensweisen (Preis/qm, Multiplikator zur Miete)
• Due Diligence zur Absicherung der Bewertungsparameter

Finanzielle Abwicklung der Transaktion

• Finanzierung durch Eigenkapital oder Fremdkapital
• Übersicht zu Kaufpreissicherungsinstrumenten (Nutzen und deren wirtschaftliche Folgen)
• Einbeziehung von Gläubigern
• Ausblick: Vermarktung von Immobilienportfolios

Referent: Mag. Patrick Walch, Raiffeisen Bank International AG

12:00 – 13:00 Uhr Mittagspause

Steuerliche Aspekte von Immobilientransaktionen

Steueroptimale Strukturierung der Transaktion

• Asset Deal / Share Deal
• Asset Deal: Vor- und Nachteile aus steuerlicher Sicht
• Share Deal: Vor- und Nachteile aus steuerlicher Sicht
• Wesentliche Steuern / Punkte im Rahmen der Tax Due Diligence

Steuerliche Sonderfragen im Rahmen der Transaktion

• Sonderfragen zur Grunderwerbsteuer
  
  • Anteilsvereinigung bei Personengesellschaft und Kapitalgesellschaft
  • Treuhandschaften
  • „Gefahren“ im Bereich der Grunderwerbsteuer
• Sonderfragen zur Körperschaftsteuer
  
  • Verwertung von Verlustvorträgen
  • Gruppenbesteuerung
• Sonderfragen zur Umsatzsteuer
  
  • Umsatzsteuerfreie / -pflichtige Vermietung und Verkauf
  • Option zur Umsatzsteuerpflicht
  • Vorsteuerabzug
  • Vorsteuerkorrekturen

Internationale Aspekte bei Immobilientransaktionen

• Die EU Anti-BEPS Richtlinie
• Umsetzung der Zinsschranke in Österreich
• Multilaterales Instrument (MLI) – Umsetzung der Immobilienklausel in Österreich

Referent: Markus Löw, MSc LL.B., TPA Steuerberatung GmbH

Zusammenfassung des Seminars durch den Seminarleiter und Abschlussdiskussion